Tanya:

Saya adalah penghuni rumah susun yang saat ini tengah mengalami kebingungan. Permasalahan yang saya hadapi adalah apakah saya memiliki hak penguasaan atas tanah terhadap rumah susun yang saya miliki? Padahal sepengetahuan saya, saya hanya menempati ruang dan tidak memiliki bagian tanah tertentu.

(Jejen – Pulomas)

Jawab:

Untuk menjawab pertanyaan Bapak ada baiknya terlebih dahulu kami menjelaskan paparan yang kurang lebih bersifat umum sebagai suatu pengantar, yaitu sebagai berikut:

1. Pengertian hak penguasaan atas tanah memiliki pemahaman sebagai berikut:

• • Hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah adalah hak-hak yang masing-masing berisikan kewenangan, tugas/kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan bidang tanah yang dihaki. Apa yang boleh, wajib ataupun dilarang untuk diperbuat itulah yang membedakan hak penguasaan atas tanah yang satu dengan yang lain. Ada yang merupakan hubungnan hukum perdata, misalnya hak milik atas tanah (Pasal 20 UUPA). Ada yang merupakan hubungan hukum publik, misalnya Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 UUPA).
  • Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional ada yang baru merupakan lembaga hukum, yaitu jika belum dihubungkan dengan bidang tanah tertentu dan pemegang hak tertentu. Misalnya Lembaga. Hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional ada yang baru merupakan suatu hubungan hukum konkrit, jika sudah dihubngkan dengan suatu bidang tanah tertentu sebagai obyeknya dan seseorang atau suatu badan hukum tertentu sebagai pemegang haknya. Misal pengertian “hak milik” dalam kalimat: Tanah Dijalan Musi 28 Jakarta Pusat dikuasai oleh Boedi Harsono dengan Hak Milik nomor HM.119/Petodjo.

2. Hak-Hak penguasaan atas tanah

Berdasarkan konsepsi yang bersumber utama pada hukum adat, dan dilengkapi lembaga-lembaga hukum dari sumber lain sebagai yang dikemukakan ai atas, hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional tetap disusun dalam tata susunan berjenjang sebagai berikut:

• • Hak Bangsa, sebagai yang disebut dalam Pasal 1 UUPA, merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah dalam wilayah negara, yang merupakan tanah bersama. Hak bangsa ini dalam Penjelasan Umum angka II dinyatakan sebagai Hak Ulayat yang diangkat pada tingkatan paling atas, yaitu pada tingkat nasional yang meliputi semua tanah di seluruh wilayah negara.
  • Hak Menguasai dari Negara, yang disebut dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, merupakan hak penguasaan atas tanah sebagai penugasan pelaksanaan Hak Bangsa yang termasuk bidang hukum publik dan meliputi semua tanah bersama bangsa Indonesia. Tafsiran otentik mengenai hakikat dan lingkup Hak Menguasai dari Negara itu dirumuskan dalam Pasal 2 UUPA.
  • Hak Ulayat masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, merupakan hak penguasaan atas tanah-bersama masyarakat-masyarakat hukum adat tertentu. Pasal 3 UUPA mengandung pernyataan pengakuan mengenai keberadaan Hak Ulayat dalam HTN. Hak Ulayat dibiarkan tetap diatur oleh hukum adat masyarakat hukum adat masing-masing.
  • Hak-hak perorangan yang memberi kewenangan untuk memakai, dalam arti menguasai, menggunakan dan/atau mengambil manfaat tertentu dari suatu bidang tanah tertentu, berupa:

(1) Hak-hak atas tanah, berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang ketentuan-ketentuan pokoknya terdapat dalam UUPA serta hak-hak lain dalam hukum adat setempat, yang merupakan hak penguasaan atas tanah yang memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk memakai suatu bidang tanah tertentu yang dihaki dalam memenuhi kebutuhan pribadi atau usahanya. Hak-hak atas tanah itu poko-pokok ketentuannya ada dalam Pasal 4, 9, 16, dan BAB II UUPA;

(2) Hak atas tanah wakaf, yang merupakan hak penguasaan atas suatu bidang tanah tertentu bekas hak milik, yang oleh pemiliknya dipisahkan dari harta kekayaannya dan melembagakannya selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya, sesuai ajaran hukum agama Islam. Prwakafan tanah hak milik diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977, sebagi pelaksanaan Pasal 49 UUPA;

(3) Hak Tanggungan sebagai satu-satunya hak jaminan atas tanah dalam HTN, merupakan hak penguasaan atas tanah yang memberi kewenangan kepada kreditor tertentu untuk menjual lelang bidang tanah tertentu yang dijadikan jaminan bagi pelunasan piutang tertentu dalam hal debitor cidera janji dan mengambil pelunasan dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahulu dari para kreditor-kreditor yang lain. Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 sebagai pelaksanaan ketentuan Pasal 57 UUPA.

Sehubungan dengan kepemilikan atas satuan rumah susun, yang perlu dicatat adalah adanya asas hak penguasaan lain yang sifatnya individual, yang ada hubungannya, bahkan meliputi hak atas tanah, tetapi bukan hak atas tanah. Yang dimaksudkan adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (LNRI 1985-75, TLNRI 3317). Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak milik atas satuan rumah susun tertentu yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama rumah susun yang bersangkutan yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan rumah susun yang dimiliki. Tanah bersama adalah tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai, di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri. Tanah tersebut kepunyaan bersama para pemilik satuan rumah susun yang ada, masing-masing untuk bagian tertentu.

Saat ini yang perlu Bapak perhatikan apakah status tanah tersebut apakah merupakan hak milik, ataukah hanya terbatas pada hak guna bangunan atau hak pakai. Untuk mengetahui hal tersebut Bapak dapat mengetahuinya dari sertifikat hak yang Bapak kuasai. (DL)